“1. Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

b) Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

c) Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”

Theo đó, nếu mọi người đang sử dụng đất chuyển nhượng trước năm 2008 thuộc những trường hợp trên thì cần nắm rõ một số nội dung sau để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Mua bán đất bằng hình thức giấy viết tay vẫn được cấp giấy (GCN) chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định

Khi nộp hồ sơ đề nghị cấp GCN lần đầu, cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Nói cách khác, cơ quan tiếp nhận đơn có thể không yêu cầu bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp hợp đồng có công chứng, chứng thực (hợp đồng viết tay do các bên ký vẫn được công nhận)…

Người mua được cấp GCN nếu đủ điều kiện cấp theo quy định của pháp luật. Vậy nên có thể sang tên sổ đỏ cho đất mua trước 2008 bình thường.

Quy định trên cũng nêu rõ: Người sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với lần đầu đăng ký.

Trong quy định này, cần chú ý đến hai vấn đề:

* Người sử dụng đất được thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện; thì người đang sử dụng đất (bên nhận chuyển nhượng) sẽ được cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp này nếu đủ điều kiện và GCN quyền sử đụng đất sẽ đứng tên người đó thay vì phải tìm “chủ sở hữu đầu tiên” đứng tên mình.

* Việc chuyển nhượng được công nhận mặc dù đất không có giấy tờ

Không có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được công nhận nếu xảy ra trước ngày 01 tháng 01 năm 2008; Trường hợp chuyển nhượng đất trong giai đoạn từ năm 2008 đến trước ngày 01/7/2014 thì đất phải có đầy đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất thì mới tiến hành chuyển nhượng được.

Hồ sơ, trình tự thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thực hiện thủ tục cấp GCN lần đầu theo quy định của pháp luật về đất đai.

Bước 1: Nộp hồ sơ

Cách 1:Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu.

Cách 2:Không nộp tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất

- Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa để tiếp nhận và trả kết quả thủ tục hành chính thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện (huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh).

- Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện nơi có đất hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đối với nơi chưa thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Trường hợp 1:Nếu hồ sơ bị thiếu

Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ hoặc chưa hợp lệ thì phải thông báo, hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung hồ sơ (trong thời hạn 03 ngày làm việc).

Trường hợp 2: Nếu hồ sơ đủ

Nếu hồ sơ đã đầy đủ giấy tờ, người tiếp nhận có trách nhiệm ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận.

Viết và đưa Phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người nộp hồ sơ (có ngày hẹn trả kết quả)

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

Trong bước này cần lưu ý những vấn đề sau:

- Khi nhận được thông báo của chi cục thuế thì hộ gia đình, cá nhân có nghĩa vụ đóng các khoản tiền theo thông báo như: Lệ phí cấp GCN, tiền sử dụng đất (nếu có), lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ (nếu có)

- Khi nộp tiền xong thì giữ hóa đơn, chứng từ để xác nhận việc đã thực hiện nghĩa vụ tài chính và xuất trình khi nhận GCN.

Lưu ý: Chỉ được nhận GCN khi đã nộp xong các khoản tiền, trừ trường hợp ghi nợ tiền sử dụng đất.

Bước 4: Trả kết quả

Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trao Giấy chứng nhận cho người được cấp hoặc gửi GCN cho UBND cấp xã để trao cho hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại cấp xã.

Thời gian giải quyết

Khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian giải quyết được quy định như sau:

- Không quá 30 ngày kể từ ngày xác nhận hồ sơ hợp lệ; không quá 40 ngày với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.

- Thời gian trên không tính thời gian các khoảng ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; thời gian tiếp nhận hồ sơ tại xã; thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất; thời gian xem xét xử lý đối với trường hợp sử dụng đất có vi phạm pháp luật; thời gian trưng cầu giám định.